Enmiendas al Código de Rentas Internas

In re Vera Vélez, 2003 TSPR 169.

   La Ley Notarial de Puerto Rico dispone en su artículo 15(g) que en las escrituras de compraventa en las cuales se efectúe un negocio jurídico sobre una porción abstracta e indefinida en pro-indiviso de un terreno, el notario tiene el deber de advertirle a los otorgantes de los efectos legales de la comunidad de bienes, según lo establece el Código Civil de Puerto Rico. 

   En estos casos el notario advertirá a los comparecientes que no podrán segregar, lotificar, marcar o de algún modo identificar su participación sobre dicho terreno sin el correspondiente permiso de la Junta de Planificación, la Administración de Reglamentos y Permisos o la agencia correspondiente, e incluirá en la escritura una cláusula donde surja la aceptación del comprador de adquirir, en capacidad de comunero, todo lo cual hará constar en el texto de la escritura.

   De ser la participación adquirida por el comprador abstracta e indefinida cualquier arreglo, convenio o pacto para segregar, lotificar, marcar o de cualquier modo identificar será nulo e ineficaz y podría constituir delito, si no existe el correspondiente permiso de las agencias reguladoras. 

   Incumple dicho artículo el notario que al otorgar una escritura de compraventa y segregación deja de advertir expresamente las contingencias inherentes a este tipo de transacción, al no indicarle a los comparecientes ni hacer constar en escritura pública el que  no se podrá segregar o lotificar, sin el correspondiente permiso de la Junta de Planificación, la Administración de Reglamentos y Permisos o la agencia correspondiente.

  La Ley núm. 49 de 4 de enero de 2003, según enmendada (la “Ley 49”), establece que: a) la política pública del Estado, con relación a las obras y edificaciones en áreas inundables y obras de control de inundaciones; b)  la limpieza de los ríos es un deber ministerial del Estado; y c) las obras de limpieza y conservación de las quebradas en P.R. son responsabilidad de los dueños de los terrenos por los cuales discurren dichos cuerpos de agua. 

  Dicha ley establece además,  que cualquier obra de urbanización o cualquier lotificación colindante con un río, quebrada, laguna o cualquier cuerpo de agua se dedicará a uso público, en interés general de la conservación del cuerpo de agua, mediante inscripción en el Registro de la Propiedad de Puerto Rico en la sección correspondiente.

   Deberá inscribirse una faja de terreno con un ancho mínimo de 5 metros lineales a ambos lados del cauce normal del río, arroyo o quebrada o del lecho de la laguna o lago. Dicha faja de terreno deberá ser cedida al municipio con jurisdicción. Cualquier obra que afecte dicha faja deberá ser autorizada por las agencias pertinentes y deberá ser conforme con el propósito de la servidumbre.

  Si se realizan las obras sin la debida autorización, el Secretario del Departamento de Recursos Naturales ordenará su remoción. En caso de incumplimiento el Secretario puede imponer una multa de $5,000.00 por cada día de incumplimiento.

Ley para la prevención de inundaciones

Vélez López vs. Izquierdo Stella, 2004 TSPR 92

   Por la naturaleza de las funciones de los corredores de bienes raíces y la importancia que tiene para la economía la compra y venta de inmuebles, se dispuso una legislación para reglamentar dicha profesión. La Ley para Reglamentar el Negocio de Bienes Raíces prohíbe, entre otras cosas, que el corredor retenga o induzca a retener cualquier depósito cuando no se realice la transacción o gestión objeto de dicho depósito, sin haber culpa del comprador.

  A la luz de este reglamento el Tribunal Supremo determinó que aún cuando el contrato es ley entre las partes y las partes son libres de acordar y contratar todo lo que a bien les parezca, esto no puede ser contrario a la ley, la moral o el orden público. O sea, las partes pueden acordar en un contrato de opción de compra que van a retener el depósito cuando no se lleve a cabo la transacción, independientemente de si existe culpa del comprador o no, siempre y cuando en el contrato no medie un corredor de bienes raíces.

  Cuando un corredor de bienes raíces interviene en la preparación u otorgamiento de un contrato de opción de compraventa es nula cualquier disposición que establezca que se retendrá el depósito si la transacción no se lleva a cabo aunque no medie culpa del comprador.

Confusión de derechos entre el acreedor y el deudor

R-G Premier Bank Of Puerto Rico vs. Registradora, 2004 TSPR 128.

  En este caso el Tribunal Supremo (el “Tribunal”) tuvo la oportunidad de determinar si procede la cancelación en el Registro de la Propiedad, por confusión de derechos, de un pagaré hipotecario, no vencido, librado a la orden de determinada persona, en vista de que se encuentra en manos de su librador y éste no lo ha puesto nuevamente en circulación.

  El derecho de hipoteca se define como “un derecho real que ...  sujeta o vincula lo hipotecado, cualquiera que sea el titular, al poder de exigir eventualmente la realización de su valor así como la adopción de medidas dirigidas a salvaguardarlo…”¹.  El derecho real de la hipoteca se extingue en todo caso en que se extinga la obligación garantizada y también por causas que sólo se refieran a ella.

  Las hipotecas se extinguen de diferentes formas entre las cuales se encuentran las siguientes: por renuncia de la hipoteca por parte del acreedor, por acuerdo entre el acreedor y el propietario de la finca gravada o mediante el pago, pérdida, condonación, compensación, novación o confusión de derechos. 

  Jurisprudencialmente el Tribunal ha establecido una excepción a la regla de la confusión de derechos, mediante la cual queda extinguida una obligación desde que se reúnen, en una misma persona, el acreedor y el deudor. Por excepción, cuando en la hipoteca en garantía de título al portador, el librador del pagaré lo recupera, no se produce la cancelación del crédito por confusión de derechos si éste opta por ponerlo nuevamente en circulación. Ello es así puesto que la confusión de los derechos del acreedor y deudor, en los casos de hipoteca en garantía de título transmisibles, por endoso o al portador, puede ser de carácter temporal, de manera de que cuando cese o se revoque la confusión, deben cesar los efectos extintivos que supone y, en consecuencia, la obligación cancelada por razón de la confusión renace en los mismos términos y forma en que se hallaba al ocurrir dicha confusión.

   En este caso el Tribunal modificó y/o amplió la excepción antes mencionada al determinar que: (a) un pagaré no pierde su negociabilidad por el episodio temporero de confusión de derechos en que se encuentre mientras el librador retenga el pagaré. La vigencia y efectividad del mismo y la de su garantía permanecen latentes, pero tan pronto se transfiere la tenencia del pagaré, entran en toda su fuerza y vigor los derechos que emanan del instrumento; y (b) cuando un librador retiene un pagaré el cual no se encuentra vencido y existe la posibilidad de que se ponga nuevamente en circulación aplica la doctrina antes mencionada y no se produce la cancelación del crédito por confusión de derechos.

  Por otro lado, el Tribunal expresó que, en los casos de confusión de derechos en los que aplica la excepción, y por lo tanto no se produce la cancelación del crédito al confundirse los derechos que  el acreedor y el deudor tienen sobre el pagaré, éstos tendrán todos los derechos inherentes a su titularidad incluyendo el de posponer o subordinar el rango sin que sea necesario que medie el consentimiento del futuro acreedor. 

  A nuestro entender, esto último obedece entre otras cosas, a que el notario ante quien se otorgue una escritura de posposición o subordinación de rango en el uso de su fe pública y diligencia notarial tiene por obligación que: (i) dar fe de que tuvo el pagaré  original ante sí; (ii) lo identificó; y (iii) practicó en el mismo la correspondiente anotación a los efectos de que la hipoteca que lo garantiza quedó postergada o subordinada en rango.  De esta manera cualquier futuro acreedor, ya sea tenedor por endoso o portador del pagare tendrá conocimiento de que la hipoteca que lo garantiza fue  subordinada o postergada en rango.

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¹ Roca Sastre, Derecho Hipotecario, Tomo IV, 8va. Edición, Barcelona, Ed. Bosch, 1998, págs 113-114.

In re Aponte Berdecía, 2004 TSPR 24.

  Los abogados, como únicos funcionarios capacitados para dar fe notarial, están obligados a cumplir a cabalidad con las disposiciones de la Ley Notarial de Puerto Rico, los Cánones de Ética Profesional y con los contratos entre las partes.

  En este caso, el Tribunal Supremo resuelve nuevamente que un abogado viola la fe pública cuando: (a) da fe de hechos falsos; (b) incumple con la necesidad de realizar un estudio de los antecedentes registrales de la propiedad antes de proceder a autorizar cualquier escritura de compraventa; (c) utiliza únicamente un affidávit para acreditar la titularidad del inmueble; o (d) identifica los contornos de la propiedad con un plano de mensura.

   Al redactar todo tipo de documentos el notario debe ajustarse a la sinceridad de los hechos, de lo contrario incumple con las disposiciones de los Cánones de Ética.

Fe pública notarial

REGRESAR A LA PORTADA

Contratos de opción

Mayagüez Hilton Corporation vs. Betancourt, 2002 TSPR 23.

   El contrato de opción es el convenio por el cual una parte (llamada optatario) concede a la otra parte (llamada optante), por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad, que se deja exclusivamente a su arbitrio, de decidir respecto a la celebración de un contrato principal.

  En el contrato de opción no se opta por optar, sino que la opción es la posibilidad de perfeccionar un contrato previamente delimitado. Es decir, no hay un contrato que sea sólo de opción, sino una posibilidad de optar al contrato que se haya tenido en cuenta como resultado final de la negociación.

   Son requisitos esenciales del contrato de opción, la concesión por una parte a la otra, de la facultad de decidir sobre la celebración del contrato por el cual se opta, de modo exclusivo, por plazo cierto y sin otra condición que el propio juicio del optante.

   El contrato de opción, de manera transitoria, puede ser principal o un pacto accesorio a otro. Así pues, la opción es aplicable a un sinnúmero de contratos, como el de compraventa, sociedad, financiamiento, arrendamiento de cosas y de servicios y la opción de renovar.

  En este caso, el Tribunal Supremo analizó los contratos de opción de renovar y determinó que dichos contratos se refieren a la facultad que se le confiere a uno de los contratantes, para que, a su arbitrio, decida sobre la renovación o extensión de un contrato ya vigente entre las partes.  En estos casos, la opción se produce como efecto de la mera modificación de la relación contractual.  Es, por tanto, una opción modificativa.

   El concedente u optatario está impedido de realizar acciones que puedan frustrar la efectividad de contrato si el optante ejercita a tiempo su derecho. Por la naturaleza del contrato éste no puede ser sin plazo fijo.  Por tanto, el plazo se suele visualizar como un plazo de caducidad.  Si no se notifica al optatario la voluntad de dar efectividad al contrato durante el tiempo de vigencia del mismo, éste caduca.

 Ocean View at La Parguera vs. Pascual García – Proyecto Reina del Mar, 2004 TSPR 48.

  El Tribunal Supremo determinó que los proyectos de Desarrollo Extenso son los desarrollos residenciales para: (a) 20 o más familias o solares en pueblos o áreas con una población censal menor de 10,000 personas; (b) 30 o más familias o solares en pueblos o áreas con una población censal entre 10,000 o 40,000 personas; y (c) 40 o más familias o solares en pueblos o áreas con una población censal sobre 40,000 personas.

  Esta definición establece el número mínimo de unidades a contemplarse en los desarrollos residenciales, a base de la población censal del pueblo en que se propone el proyecto. La población censal determina el mínimo de residencias en un proyecto determinado, no el máximo de residencias, como se había interpretado anteriormente.

  La Junta de Calidad Ambiental (JCA) ha determinado que hay una serie de acciones que, por no tener un impacto significativo, no tienen que cumplir con el proceso de evaluación ambiental. Éstas son exclusiones categóricas.

  Las “exclusiones categóricas” se definen como acciones predecibles de una agencia proponente que en el curso normal de sus actividades no tendrán un impacto ambiental significativo. Cuando una acción se ubica dentro del marco de una exclusión categórica se entiende que dicha acción no tendrá un impacto significativo, por lo que puede excluirse, categóricamente, de cumplir con el proceso de evaluación ambiental, de la determinación de impacto ambiental no-significativo y de la declaración de impacto ambiental.

   Entre las acciones adjudicativas de la Junta de Planificación (JP) consideradas como de exclusión categórica que no requieren determinación de impacto ambiental se encuentran los desarrollos de terrenos que no exceden de 50 unidades de vivienda, excepto cuando en el ejercicio de su discreción, la JCA entienda que es necesario.

  Aun cuando la JP entienda que una actividad cae enmarcada en la definición de exclusión categórica, ésta deberá someter a la JCA la resolución de aquellas actividades que haya realizado y aquellos proyectos que hubiera aprobado que se encuentren bajo cualquiera de las categorías de exclusión categórica como condición adicional para la aprobación de dicha exclusión.  La JCA es la llamada a evaluar las particularidades del proyecto y a determinar en última instancia si se tiene que cumplir con los requisitos ambientales establecidos.