Bufete E

• Normas para la imposición de la aportación por exacción de impacto •

Crufon Construction Corporation vs. Autoridad de Edificios Públicos, 2002 TSPR 16.

El Contrato de obra a precio alzado (el “Contrato”), consiste en señalar un monto por la totalidad de la ejecución de obra, asumiendo el contratista los riesgos de la operación. En dicho contrato el empresario se obliga a hacer entrega de la obra realizada de conformidad con un proyecto técnico, previamente acordado por los contratantes, por un precio global, también fijado previamente. El Contrato se caracteriza por la concurrencia de tres (3) elementos: (i) invariabilidad del precio; (ii) un plano detallado; y (iii) el riesgo asumido por el contratista.

El Tribunal Supremo determinó que el arquitecto o contratista que se encarga por un ajuste alzado de la construcción de un edificio u otra obra, en vista de un plano convenido con el propietario del suelo, no puede pedir aumento de precio aunque se haya aumentado el de los jornales o materiales, pero podrá hacerlo cuando se haya hecho algún cambio en el plano que produzca aumento de obra, siempre que hubiese dado su autorización el propietario. El riesgo del aumento de costos es consustancial a la función empresarial del contratista por lo que en este tipo de contratos, el contratista debe prevenir y evitar ese perjuicio mediante una estipulación contractual que permita las modificaciones de los costos unitarios en la ejecución (materiales, mano de obra, etc.), de forma que no influyan en el beneficio previsto, o mediante el pacto de las oportunas cláusulas de estabilización.

Vicios de construcción aparentes

Pacheco Torres y Rodríguez Canchani vs. Estancias de Yauco, S.E. y Yauco Excavation Contractors, 2003 TSPR 148.

El Tribunal Supremo determinó que los vicios aparentes en una estructura, para efectos de asignar la responsabilidad del contratista por ruina, son aquéllos que son perceptibles a simple vista y que el dueño de la obra no puede evitar reconocer, a tenor con su pericia técnica al momento de inspeccionar la obra. Si el vicio de construcción es manifiesto y aparente, pero el dueño no puede reconocerlo como tal por su falta de pericia al aceptarla, el contratisa no queda eximido de su responsabilidad. En el momento en que un profesional de la construcción le informa de la existencia de tales defectos, es que los mismos se manifiestan como aparentes.

Aun en ciertos casos donde los vicios sean apreciables a simple vista, la aceptación de la residencia por los adquirientes no libera al contratista de su responsabilidad por éstos. Cuando la causa de la ruina fuere la falta del contratista a las condiciones del contrato, la acción de indemnización durará 15 años. Esta disposición extiende más allá del plazo decenal, término que tienen los adquirientes de una estructura para reclamar contra el contratista los vicios de construcción, cuando éstos son producto de una violación contractual. Para esto hay que probar: (i) la existencia de un contrato entre las partes y (ii) que la violación de una cláusula concreta del contrato o sus especificaciones fue la causa directa de la ruina del edificio.

Ciudad Real, S.E. vs. Municipio de Vega Baja, 2004 TSPR 14

En este caso, el Tribunal Supremo se expresó sobre la necesidad de endosos de los municipios para la constitución de servidumbres de alcantarillado y desagüe pluvial o charcas de retención.

Determinó que los municipios no advienen automáticamente titulares de las charcas de retención. Éstos no tienen la obligación de mantener las charcas de retención si no se les consulta y notifica oportunamente cualquier tipo de variación y si éste no las endosa válidamente como parte de una servidumbre pluvial. Como resultado de lo anterior, si el municipio no aprueba los cambios, el desarrollador será responsable de darle mantenimiento, sufragar los gastos y administrar la servidumbre y/o la charca de retención.

La Junta de Planificación adoptó el Reglamento sobre las Servidumbres de Paso de Alcantarillado y Desagüe Pluvial (el “Reglamento”), para establecer una forma sencilla de constituir e inscribir las servidumbres de alcantarillado y desagüe pluvial a nombre de los municipios.

El Reglamento dispone el procedimiento a seguirse en la constitución de las servidumbres pluviales y el procedimiento a seguirse cuando es necesario variar la trayectoria de las líneas indicadas en el plano sometido y aprobado por ARPE. El mismo dispone además que: “Será obligación de éstos [los propietarios, proyectistas o urbanizadores] someter a [ARPE] con el endoso del municipio, a más tardar dentro de 15 días antes de efectuar la variación, un plano oficial que refleje gráficamente y a escala, dicha variación en trayectoria, la cual, necesariamente conservará los anchos mínimos para la franja de servidumbre e indicará los sitios específicos en que se ubiquen las instalaciones”.

El endoso de los municipios es de carácter indispensable para la aprobación de una variación de una servidumbre pluvial. No obstante lo anterior, el Tribunal estableció que la negativa del municipio a endosar dicha variación no puede ser una arbitraria y caprichosa, sino que ésta deberá estar razonablemente justificada. El Reglamento tiene el propósito de facilitar el traspaso de las servidumbres pluviales a manos de los municipios, y no de transferir a los desarrolladores la obligación del mantenimiento de dicha charca.

De no cumplirse con las disposiciones legales antes mencionadas, el municipio podrá negarse a asumir la titularidad de la servidumbre legal en cuestión, la charca de retención, y las obligaciones que se deriven del mantenimiento de la misma. El mantenimiento y los costos que se deriven de ésta serán responsabilidad absoluta del desarrollador. Para que un municipio adquiera válidamente la titularidad de una servidumbre es necesario el consentimiento prestado por éste mediante documento privado, escritura pública, o mediante cualquier medio legal de adquirir propiedad. No queda al arbitrio de los desarrolladores, propietarios o urbanizadores, la localización y estructuras a utilizarse en dicha servidumbre.

La exacción por impacto es el cargo impuesto sobre un nuevo desarrollo para mitigar su impacto sobre la capacidad de la infraestructura vial. La Autoridad de Carreteras (la “Autoridad”) adoptó un reglamento para establecer las normas para la imposición de la aportación por concepto de exacción por impacto, (el “Reglamento”), con el propósito de controlar el efecto de los proyectos de desarrollo urbano en la infraestructura vial existente, ya que dicho desarrollo incrementa su uso y, por consiguiente, su deterioro. Dicho Reglamento implanta un cargo por concepto de exacción por impacto, el cual tiene por fin que los desarrolladores de proyectos contribuyan a mitigar los efectos causados por los mismos, estableciendo las disposiciones que regirán el proceso de calcular e imponer la aportación por concepto de exacción por impacto requerida a los nuevos desarrollos a consecuencia de su impacto en la infraestructura vial.

Se impondrá la exacción por impacto a todas las calles a través de Puerto Rico que hayan sido transferidas al Departamento de Transportación y Obras Públicas.

Todos los desarrolladores de proyectos que tengan un impacto directo o indirecto sobre las vías estatales, pagarán una exacción por impacto a la Autoridad, según los términos y condiciones establecidos conforme a este Reglamento. El Reglamento provee, entre otras cosas, una exención para: (i) los proyectos de vivienda de interés social realizados con fondos destinados para este tipo de viviendas y en los cuales el desarrollador haya suscrito un acuerdo al Departamento de Vivienda y/o la Autoridad, mediante la certificación correspondiente del Departamento de Vivienda o municipio pertinente; (ii) los proyectos públicos; (iii) las lotificaciones simples de menos de tres (3) solares que no incluyan desarrollo; y (iv) las facilidades vecinales o los proyectos a los cuales se les ha aplicado el Reglamento. El Reglamento provee además varios tipos de incentivos para ayudar a mejorar el ambiente, la estética y la calidad de vida.

Ganancias de capital a largo plazo

En abril de 2001, se enmendó el Código de Rentas Internas de P. R. (el “Código”) con el fin de reducir las tasas contributivas aplicables a las ganancias de capital a largo plazo, generadas en transacciones con activos de capital, cuando los mismos constituyen propiedades localizadas en Puerto Rico. Dicha Ley redujo de un 20% a un 10% en el caso de individuos, sucesiones y fideicomisos y de un 25% a un 12.5% en el caso de corporaciones y sociedades.

Mediante un Proyecto de la Cámara del 31 de marzo de 2004 (el “Proyecto’), la Asamblea Legislativa de Puerto Rico, propone enmendar el Código con el fin de disponer una reducción del 50% en las tasas especiales aplicables a ganancias netas de capital a largo plazo, en el caso de transacciones con activos de capital realizadas durante el período comprendido entre el 1 de julio de 2004 al 30 de junio de 2005. Dichas enmiendas tendrán el efecto de reducir las contribuciones sobre el monto del exceso de cualquier ganancia de capital a largo plazo sobre cualquier pérdida de capital a corto plazo, que se derive de la venta de propiedades localizadas en Puerto Rico: (i) de un 10% a un 5% en el caso de los individuos, sucesiones y fideicomisos; y (ii) de un 12.5% a un 6.25% en caso de corporaciones y sociedades.

Aún con la disminución en la tasa contributiva realizada en el 2001, un sinnúmero de contribuyentes optan por efectuar sus inversiones en acciones y otros valores o propiedades en mercados fuera de Puerto Rico. El propósito principal de este proyecto es constituir un atractivo para que los puertorriqueños que disponen de sus inversiones en el exterior, opten por inyectar el producto de las mismas a nuestra economía.

Residentes Parkville Sur vs. Díaz Luciano, 2003 TSPR 069.

Como regla general, al construir una urbanización y/o proyecto, los desarrolladores imponen unas condiciones restrictivas y/o servidumbres en equidad. Una servidumbre en equidad consiste en imponer una serie de restricciones y/o condiciones que limitan el uso de terrenos, las cuales operan a beneficio de los propietarios presentes y futuros, mediante la imposición de cargas o gravámenes especiales, como parte de un plan general de desarrollo y preservación de una urbanización residencial. Para que las servidumbres en equidad y/o condiciones restrictivas sean válidas y eficaces, es necesario que se establezcan como parte de un plan de mejoras, que consten específicamente en el título de la propiedad y sean inscritas en el Registro de la Propiedad. Las cláusulas restrictivas que gravan las urbanizaciones residenciales, como regla general, tienen como fin preservar el valor, la belleza, la comodidad y la seguridad del reparto residencial.

Las agencias gubernamentales no tienen la facultad de variar las limitaciones de uso impuestas por el desarrollador en las condiciones restrictivas y/o servidumbres en equidad.

En este caso, el Tribunal Supremo resolvió que cuando una servidumbre en equidad limita el uso de determinadas propiedades para fines residenciales, dicha servidumbre no permite ningún tipo de actividad comercial, ya sea incidental o accesoria. El Tribunal determinó, además, que las aplicaciones de los Reglamentos de Zonificación que permiten darle uso comercial a las residencias sólo son aplicables a repartos residenciales que no están gravados con una servidumbre en equidad que prohíba dicho uso.

Una vez se establecen las condiciones restrictivas y/o servidumbres en equidad, la voluntad de los contratantes debe ser preservada, salvo que ésta sea contraria a la ley, a la moral o al orden público. Como resultado de lo anterior, cualquier actividad que sea contraria a las restricciones y limitaciones establecidas por el desarrollador sería inválida.

La obtención de un permiso de uso de una agencia administrativa no tiene el efecto ni el alcance de anular las restricciones privadas que resultan inconsistentes con el permiso concedido. Por ello, una servidumbre en equidad retiene toda su vigencia, a pesar de que una agencia administrativa conceda un permiso de uso contrario a dicho gravamen.

Por último, el Tribunal determinó que los residentes de las urbanizaciones donde existen condiciones restrictivas y/o servidumbre en equidad tienen derecho a la radicación de un injunction para lograr el cese de la actividad que es contraria a las disposiciones, y además solicitar que se le indemnice por los daños que surjan de la acción.