Las servidumbres en equidad son unas restricciones y condiciones, constituidas unilateralmente por el urbanizador, que limitan el uso de terrenos y edificaciones, operan para beneficio de los presentes y futuros propietarios, e imponen cargas o gravámenes especiales, como parte de un plan general para el desarrollo y preservación de una urbanización residencial. Éstas limitan las facultades de los futuros adquirentes. En nuestra jurisdicción, las servidumbres en equidad se utilizan con frecuencia para establecer restricciones a la propiedad para asegurar que la configuración arquitectónica o urbanística de un determinado proyecto privado se conserve dentro de los parámetros establecidos. Se reconoce que las cláusulas restrictivas que gravan las urbanizaciones residenciales tienen como finalidad preservar el valor, la belleza, la comodidad y la seguridad del reparto residencial. Esto es así, ya que las mismas limitan las facultades de los futuros adquirentes de los solares y de las viviendas en cuanto a hacer obras nuevas, efectuar cambios en las ya hechas, y delimitar los usos a los que puede destinarse una propiedad.

   Para que dichas servidumbres sean válidas y eficaces, se requiere que: (1) las limitaciones referidas sean razonables; (2) se establezcan como parte de un plan general de mejoras; (3)  consten de forma específica en el título de propiedad; y (4) se inscriban en el Registro de la Propiedad ( el “Registro”).  Por lo cual, para que una propiedad inmueble se grave válidamente mediante una servidumbre en equidad, sus cláusulas restrictivas deben constar en escritura pública y dicha escritura debe inscribirse en el Registro.

   Las servidumbres en equidad son consideradas como un contrato entre las partes, ya sea porque éstas acuerdan gravar su(s) propiedad(es) para delimitar su uso o el tipo de edificación que se puede efectuar sobre la(s) misma(s), o porque quienes adquieran posteriormente la propiedad gravada, conociendo las restricciones inscritas en el Registro, acepten someterse a éstas. Por lo cual, adquieren un rango de contratos privados de naturaleza real, ya que una vez son inscritas en el Registro, constituyen derechos reales oponibles erga omnes, creando  entre  los predios afectados una relación de servidumbres recíprocas, pues cada lote o solar es un predio dominante, y a la vez sirviente, con relación a los demás lotes o solares de la urbanización.

   Los dueños de predios sujetos a servidumbres en equidad pueden impedir violaciones a las limitaciones impuestas, y hacer efectivos sus derechos mediante el recurso de injunction. Al reconocer la validez y vigencia de las cláusulas restrictivas de una servidumbre en equidad en un caso en particular, los tribunales deben hacer cumplir a cabalidad los propósitos del acuerdo al que las partes aceptan someterse al adquirir la propiedad gravada. Esta norma persigue preservar la autonomía de la voluntad de las partes, reflejada en las cláusulas restrictivas de la servidumbre en equidad. Por lo tanto, los tribunales no tienen facultad para obviar dicha voluntad por criterios ajenos a ésta, salvo que sean contrarios a la ley, la moral o el orden público. Si los términos son claros se atenderá al sentido literal de las cláusulas.

   Las servidumbres en equidad pueden extinguirse o modificarse: (1) por acuerdo de los interesados; (2) por efecto del tiempo o por realizarse la condición si así se constituyeron; (3) por confusión; (4) por renuncia o abandono de los propietarios que reciben los beneficios de la servidumbre; (5) por expropiación forzosa si los gravámenes son incompatibles con el uso público del inmueble; y (6) cuando cambios radicales del vecindario hacen la restricción irrazonable y opresiva para el dueño del predio dominante, por lo que resulta imposible alcanzar los fines que perseguía la servidumbre.

   La protección otorgada al comprador mediante dicho artículo sólo se activa cuando éste demuestra que los vicios de construcción son de tal magnitud que ocasionan la ruina del edificio o unidad. Una vez el comprador evidencia que su propiedad está arruinada se activa una presunción de culpa en contra del contratista a cargo. Desde ese momento, corresponde al contratista presentar prueba que demuestre que (1) el edificio o la unidad no está arruinado o (2) la ruina no se debió a su negligencia.

   El plazo decenal durante el cual se debe presentar una reclamación por vicios de construcción es tanto de garantía como de caducidad. Por ende, los defectos en la propiedad deben surgir dentro del transcurso del referido término. Además, la acción reclamando indemnización por los daños causados por los vicios debe presentarse antes de que expire el plazo decenal.

  La Regla 16 de las Reglas de Procedimiento Civil regula el mecanismo de acumulación de partes. En diversas ocasiones el Tribunal ha reiterado que el propósito de la acumulación de partes indispensables es que la persona que no está presente quede protegida de los efectos legales de la sentencia y así evitar multiplicar los pleitos. La falta de parte indispensable constituye un planteamiento tan relevante que puede presentarse en cualquier momento, es decir, puede presentarse por primera vez en apelación o incluso puede el Tribunal “motu proprio” levantarlo debido a que, por falta de ella el Tribunal carezca de jurisdicción. La omisión de traer una parte al pleito constituye una violación al debido proceso de ley de la persona ausente y puede tener el efecto de anular la sentencia dictada.

   Toda vez que el interés del notario en la controversia sobre la nulidad de un contrato simulado autorizado por él no es real e inmediato, sino contingente a la consecuencia de la acción instada, éste no es parte indispensable en el pleito para anularlo. El notario autorizante no se verá privado de su debido proceso de ley por no ser parte en la acción de anulación, ya que su interés aún no se ha concretado y depende, por el contrario, de un sinnúmero de factores que podrán llegar a manifestarse luego de advenir final y firme la anulación del contrato por simulación. Incluso, de presentarse una acción disciplinaria o una acción civil contra el notario a raíz de dicha determinación, habrá que dilucidar si éste es responsable conforme a la normativa aplicable. Por lo tanto, en este tipo de acción el notario no constituye una parte “sin cuya presencia no pueda dictarse un decreto final entre las otras partes sin lesionar y afectar radicalmente sus derechos”.

   Con respecto al banco acreedor hipotecario la situación es diferente. El contrato de hipoteca, como todo contrato, requiere para su validez que concurran los siguientes elementos esenciales: (i) consentimiento; (ii) objeto; y (iii) causa. Como sabemos, la hipoteca presupone la existencia de una obligación por la cual, como regla general, el deudor responde con todos sus bienes presentes y futuros. Por lo tanto, el acreedor hipotecario tiene derecho de hacer efectivo su derecho de crédito contra todo el patrimonio del deudor y, además, posee un derecho real sobre un bien determinado que responde de la deuda aunque haya pasado a manos de un tercero. 

   En este caso el demandante y los peticionarios suscribieron un contrato de compraventa simulado, lo cual tiene serias implicaciones para el deudor hipotecario. Éste contrató con los peticionarios, actuando éstos como dueños de la propiedad hipotecada como consecuencia de la compraventa simulada.  Al anularse esta compraventa, se anula la titularidad del inmueble hipotecado y éstos no tienen facultad de gravarlo. La ausencia de facultad ciertamente incide en el convenio de garantía hipotecaria y puede afectar el interés del banco sobre el inmueble que garantiza el pago del préstamo.

   El arbitraje convencional, naturalmente, es exigible sólo cuando se ha pactado, y la Ley de Arbitraje establece que dicho pacto debe ser por escrito. Si existe controversia con respecto a la obligación de arbitrar, las partes tienen derecho a que se dirima en los tribunales.  Tal controversia admite tres modalidades: (1) puede referirse a si existe un convenio de arbitraje; (2) si tal convenio alcanza determinada controversia; y (3) si tal convenio alcanza  una disputa  sobre la duración o expiración del contrato. Ahora bien, como existe una fuerte política pública favorable al arbitraje, toda duda con respecto a si procede el mismo debe resolverse en la afirmativa. Incluso, el Tribunal Supremo ha señalado que ante un convenio de arbitraje, lo prudencial es la abstención judicial, aunque esa intervención no esté vedada.  

  Al momento de interpretar las cláusulas de un contrato es importante determinar cuál fue la real y común intención de las partes. Por un lado, es preciso examinar la evidencia extrínseca al contrato, actos coetáneos y posteriores al contrato, y por otro lado, la interpretación de las palabras que se utilizaron para dar expresión al contrato.  Sin embargo, cuando sea necesario interpretar cuál fue la voluntad de los contratantes, se entiende que éstos quisieron expresarse como lo hubiera hecho una persona de buena fe. La ambigüedad de un contrato o de sus cláusulas debe resolverse en contra de quien lo provocó, aun cuando no se trate de un contrato de adhesión.

   En el ámbito de los contratos de construcción comercial, las cláusulas de arbitraje no precisan un consentimiento específico, sino que pueden incorporarse mediante referencia en el contrato   principal.   La casuística  de algunas jurisdicciones en Estados Unidos sugiere que la incorporación no exige palabras sacramentales, ni la firrma del documento incorporador, aún cuando el arbitraje precisa un acuerdo escrito.  

   En casos de discrepancias en las cláusulas de un contrato tiene que tomar en consideración lo siguiente: (1) si existe alguna duda con respecto a la obligación de arbitrar, se debe reconocer dicha obligación; (2) la ambigüedad de un contrato o de sus cláusulas no debe favorecer a quien la provocó; (3) el uso y costumbre sirven para especificar y suplir la ambigua intención de los contratantes; y (4) que el principio de buena fe conduzca al mismo resultado.

  La Ley Hipotecaria señala que el Registrador utilizará el propio Registro para calificar documentos. Es decir, deberá acudir a los asientos vigentes y realizar una comprobación de datos: identidad de la finca, identidad del titular registral, cargas y gravámenes, etc.  La facultad calificadora del Registrador variará según el tipo de documento que tenga ante sí. Al tratarse de documentos notariales, la facultad del Registrador para calificar se extiende a examinar: (1) que éstos cumplan con las formas extrínsecas dispuestas por ley; (2) que los otorgantes ostenten la capacidad jurídica para realizar el negocio jurídico pertinente; (3) que los actos dispositivos contenidos en la escritura sean válidos; y (4) que no existan obstáculos que surjan del Registro de la Propiedad que impidan la inscripción del documento.

  Por otro lado, al calificar documentos expedidos por autoridad judicial, la facultad calificadora del Registrador es limitada. Así la calificación registral se limita sólo a lo dispuesto en la Ley Hipotecaria. En este caso, la parte demandante alegó que la escritura de venta judicial era un documento expedido por autoridad judicial y por tanto la facultad calificadora del Registrador era limitada. A la parte demandante no le asiste la razón.

  En múltiples ocasiones el Tribunal Supremo ha determinado que la escritura pública de compraventa judicial no constituye un documento expedido por autoridad judicial. Por consiguiente, al no ser un documento expedido por ella, la calificación de la escritura no se halla limitada. Es decir, el Registrador tiene que calificar una escritura pública de venta judicial dentro del amplio ámbito de la calificación de los documentos notariales.

   En el presente caso el Registrador de la Propiedad fue más allá al expresar que la sentencia del tribunal de instancia ordenando la venta en pública subasta de los inmuebles era nula por causa de no haberse demandado al titular registral en los procedimientos de ejecución de hipoteca. La jurisprudencia nunca ha establecido que un Registrador de la Propiedad, al momento de calificar un documento ante sí, puede hacer una determinación de nulidad de una sentencia para denegar una inscripción, más aún ha expresado que permitir que un Registrador revise una sentencia emitida por un tribunal tendría el efecto de convertir a este funcionario ejecutivo en un juez de jueces.

   Sin embargo, el Registrador correctamente señaló como falta de la que adolecía la escritura de venta judicial presentada por la parte demandante, que ésta incumplió con el requisito dispuesto en  el  Art. 181.1  del  Reglamento General para la Ejecución Hipotecaria, al no acreditar haber demandado al titular registral al ejecutar la hipoteca. Sobre este particular debe resaltarse que el propio Art. 64 de la Ley Hipotecaria, le impone al Registrador el deber de tomar en cuenta los asientos registrales vigentes y las leyes al momento de calificar los documentos que se le presenten.

   Al ejecutar el crédito, el acreedor viene obligado por las constancias del Registro sin que se le imponga la obligación de investigar e identificar, para incluirlos en la demanda, posibles adquirentes ocultos del bien hipotecado. El acreedor hipotecario ejecutante puede y debe depender del Registro de la Propiedad e incoar su demanda contra el que allí aparece como titular poseedor del inmueble gravado al comienzo de la acción ejecutoria.

   De forma que, ante la exigencia impuesta por la propia Ley Hipotecaria al acreedor hipotecario, el Registrador deberá velar por el cumplimiento del requisito de notificación al titular registral previo a la inscripción de una escritura de venta judicial por la cual se transfiere el derecho de propiedad a otra persona.