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• Cláusula de Exclusión Total de Responsabilidad por Construcción •

• Responsabilidad de las Instituciones Financieras en Préstamos de Construcción •

HBA Contractors v. Municipio de Ceiba, 2005 T.S.P.R. 183

Nuestro ordenamiento constitucional faculta primordialmente a la Rama Legislativa para imponer contribuciones. De igual forma nuestra Constitución le confiere a la Legislatura la facultad para crear, suprimir, consolidar y reorganizar municipios, modificar sus límites territoriales y determinar lo relativo a su régimen y función. Conforme a lo anterior, el Tribunal Supremo ha determinado que los municipios no tienen un poder inherente, independiente del Estado, para imponer contribuciones. No obstante, ha establecido que, mediante mandato claro y expreso, la Legislatura puede delegarle a los municipios esta facultad.

Sin embargo, el Tribunal Supremo ha señalado que el antes mencionado poder impositivo municipal puede ser ejercitado sólo sobre materias no incompatibles con la tributación impuesta por el Estado. La Asamblea Legislativa ha aprobado varias leyes que regulan la facultad municipal para recaudar impuestos. Entre ellas se encuentra la Ley de Municipios Autónomos del Estado Libre Asociado de Puerto Rico (en adelante “Ley de Municipios Autónomos”) a través de la cual la Legislatura autorizó a los municipios a imponer y cobrar ciertas contribuciones, derechos, arbitrios e impuestos razonables dentro de sus límites territoriales.

A través de los años la Asamblea Legislativa ha ampliado las facultades contributivas de los municipios. Mediante la aprobación de la Ley Núm. 199 del 6 de septiembre de 1996 (en adelante denominada “Ley 199”), autorizó expresamente a los municipios a cobrar arbitrios sobre actividades de construcción, realizadas dentro de sus límites territoriales. Dicha Ley, entre otras cosas, estableció los procedimientos para la determinación de ese arbitrio, su imposición, exenciones, reclamaciones, reembolsos y las sanciones administrativas y penales.

El arbitrio de construcción recae sobre el derecho de llevar a cabo una actividad de construcción y/o obra de construcción dentro de los límites territoriales del municipio. Específicamente, el antes mencionado arbitrio se impone sobre el costo total de la obra. El dueño de la obra, si el mismo es el que está ejecutando la obra de construcción, o el contratista pueden pagar el arbitrio.

Por otro lado, al definir el concepto “actividad de construcción”, la Legislatura precisó el tipo de actos o actividades que serían objeto del arbitrio de construcción. La Ley 199 incluye como actividad de construcción a la que se le aplicará el arbitrio mencionado como todo acto o actividad de construcción que requiera un permiso de construcción expedido por la Administración de Reglamentos y Permisos (ARPE).

Mediante la aprobación de la Ley 130 de 17 de julio de 1998 se enmendó la Ley 199 con los fines de reafirmar la facultad cedida a los municipios y asegurar que todo contratista que realice una obra pública del Gobierno Central, Municipal o Federal, pague el arbitrio de construcción correspondiente en el municipio donde se lleva a cabo dicha obra, previo el comienzo de la misma.

Según lo anteriormente expuesto, en el presente caso el Tribunal Supremo determinó que un municipio tiene autorización, en virtud de la legislación federal aplicable, para imponer contribuciones municipales a la construcción de obras aunque las mismas sean contratadas por el gobierno federal, aun cuando dicha construcción se lleve a cabo en una jurisdicción o enclave federal.

Martínez Segarra vs. Rosado Santoni, 2005 T.S.P.R. 127

Mediante la aprobación de la Ley Orgánica de DACO se creó una agencia especializada, con personal profesional y técnico, para poder vindicar los derechos del consumidor. Además se le impuso el deber de implantar una estructura de adjudicación administrativa para considerar las querellas de los consumidores y conceder los remedios pertinentes conforme a derecho. En conclusión, DACO se creó para dilucidar los derechos del consumidor de manera ágil, sencilla y económica.

La Ley Orgánica de DACO, sin embargo, no define quién constituye un consumidor para efectos de la protección provista por esa legislación. No obstante, según surge del Reglamento de Procedimientos Adjudicativos de la agencia, el término consumidor incluye a toda persona natural, que adquiere o utiliza productos o servicios como destinatario final. Incluye toda otra persona, asociación o entidad que por designación de ley está facultada para presentar su reclamación ante DACO. Por sus propios términos, esta definición excluye a cualquier persona o entidad que adquiere bienes o servicios con motivo de lucrarse en una posterior reventa. Una persona que no está definida por la legislación como consumidor no puede presentar una querella ante DACO pues la agencia carecería de jurisdicción para atender la misma.

El contratista de una obra viene obligado a ejecutarla conforme a lo convenido en el contrato y en atención a las reglas de la construcción y a los usos o reglas de su profesión. Si lo ejecutado resulta de calidad inferior o evidencia defectos, es indudable que el contratista no ha cumplido su obligación. El uso de materiales inadecuados o defectuosos, así como la ejecución defectuosa de los trabajos de construcción constituyen vicios de construcción por los que el contratista debe responder ante el dueño de la obra.

Una vez DACO determina que el contratista incumplió su obligación de construir la obra pactada y, por lo tanto, le responde al dueño de la obra, culmina el trámite administrativo ante DACO sin necesidad de dilucidar una controversia entre comerciantes sobre la cual carece de jurisdicción. Un contratista no es un consumidor que pueda aprovechar el esquema administrativo de DACO para vindicar sus derechos frente a terceros. El contratista no es la persona que adquiere bienes o servicios como destinatario final, sino que los usa para producir un resultado con ánimo de lucro, toda vez que cobra por éste al destinatario final del producto, el dueño de la obra. Tampoco se trata del consumidor inexperto, desvalido, e indefenso al cual respondió la creación de DACO. Todo lo contrario. El contratista debe conocer el arte de su oficio y dominar con destreza las prácticas de la construcción y el uso de los materiales.

Muñoz Rodríguez v. Ten General Contractor, 2006 TSPR 033

El artículo 1483 del Código Civil de Puerto Rico establece la responsabilidad del contratista por vicios de construcción. Dispone en lo pertinente que el contratista de un edificio que se arruinase por vicios de construcción responde por los daños y perjuicios si la ruina tuviese lugar dentro de los 10 años, contados desde que concluyó la construcción. No obstante, para que aplique dicho plazo de garantía de 10 años es necesario que el vicio sea de tal magnitud que pueda considerarse un defecto arruinante.

La jurisprudencia ha establecido que para que un defecto se considere arruinante no es necesario que se comprometa la solidez o estabilidad de la estructura. No obstante, debe afectar severamente el uso y disfrute del edificio.

Con relación al término de 10 años que dispone el artículo 1483, el Tribunal Supremo ha resuelto que el mismo es un término tanto de caducidad como de garantía. En vista de ello, cualquier reclamación en daños al amparo de dicho artículo tiene que ejercitarse dentro de los 10 años de terminada la construcción, excepto cuando la causa fuere la falta del contratista a las condiciones del contrato.

Además del artículo 1483, en nuestra jurisdicción existen leyes especiales que rigen el negocio de la construcción. Una es la Ley del Oficial de Construcción que reglamenta y fiscaliza el negocio de viviendas privadas en Puerto Rico. Este estatuto, entre otras cosas, confiere jurisdicción a DACO para entender en querellas presentadas por cualquier comprador u optante de una propiedad cuando un constructor o urbanizador haya incurrido en cualquiera de las prácticas prohibidas por el estatuto.

En su artículo 11 la Ley establece que: “las acciones para exigir responsabilidades por vicios o defectos de construcción, excepto algunas excepciones, caducan por el transcurso de 2 años a partir del otorgamiento de las escrituras de compraventa”. El término estatuido es uno de caducidad. La intención de la Legislatura fue establecer un término razonable para la radicación de querellas por vicios o defectos de construcción no arruinantes.

En conclusión, una persona cuya propiedad se entregó con vicio de construcción tiene una acción judicial que caduca a 10 años de concluida la construcción cuando el defecto es arruinante, y una acción administrativa ante DACO que caduca a los 2 años a partir del otorgamiento de la escritura de compraventa cuando existen vicios o defectos de construcción no arruinantes.

Plaza Las Américas, Inc. v. N & H, S.E., 2005 TSPR 203

Según establece la legislación en Puerto Rico, al realizarse una construcción hay que cumplir con dos requisitos independientes: (1) que el uso u obra sea lícito y (2) que se ejecute con el debido permiso. La diligencia y buena fe de quien ejecuta un uso u obra contrario a derecho es un factor relevante a la hora de precisar el debido proceso de ley y confeccionar el remedio apropiado, sin alterar su ilicitud.

En Puerto Rico las obras de construcción deben realizarse con un permiso adecuado y válido. El requisito de obtener un permiso adecuado consta claramente en las disposiciones de la ley orgánica de la Administración de Reglamentos y Permisos (en adelante denominada “ARPE”), donde se establece que todo uso u obra precisa de la obtención del permiso correspondiente. El requisito de obtener un permiso válido emana de los principios básicos del derecho administrativo. En particular, ARPE no está exenta del principio de que todo acto administrativo será cónsono con las facultades delegadas y los procedimientos establecidos, mediante ley o reglamento. Por ende, un permiso de uso o construcción cuya emisión excedió las facultades de ARPE, o incumplió las normas procesales aplicables, es inválido e incapaz de conferir la autorización necesaria.

La plena validez de los permisos que concede ARPE está sujeta a ciertas condiciones reiteradas por el Tribunal Supremo. Una es la dispuesta en el Artículo 31 de la Ley 76, que establece un plazo de 30 días para instar una apelación ante la Junta de Apelaciones. Dicho artículo dispone además que una vez radicado un escrito apelativo ante la Junta, el organismo o funcionario de cuya actuación se apela suspenderá todos los procedimientos ante sí, relativos a la actuación, determinación o resolución objeto de apelación. Cualquier expedición de un permiso antes de transcurrido el término para apelar se considera ultra vires, o sea, que la actuación fue sin jurisdicción.

En conclusión, un permiso de construcción otorgado por ARPE carece de validez hasta que transcurre el término de 30 días otorgado por ley para apelar el mismo. En caso de apelación, la validez del permiso quedará en suspenso hasta que la Junta de ARPE emita la resolución final.

En los medios de comunicación vemos promociones y anuncios que buscan que los consumidores elijan comprar una parcela de terreno y construir su residencia según sus gustos y/o necesidades. Sin embargo, a veces los interesados en construir su vivienda carecen de suficientes recursos económicos para adquirir el terreno y/o parcela y también realizar la construcción. En la mayoría de los casos cuando una persona se encuentra ante tal disyuntiva recurre a una institución financiera para obtener el dinero necesario para completar la construcción de su vivienda.

Las instituciones financieras ofrecen un tipo de préstamo conocido como préstamo de construcción cuyo fin es el de brindar el financiamiento necesario para la construcción de una residencia. Al momento de conceder el financiamiento el cliente suscribe un contrato con la institución que compromete a ésta a desembolsar las cantidades correspondientes a las etapas certificadas hasta completar la construcción y, al cliente, a completar la construcción según lo establecido en los planos, especificaciones y demás documentos sometidos para el procesamiento del préstamo.

Las instituciones financieras son entidades que, entre otras cosas, se dedican al negocio de financiamiento de propiedades inmuebles pero no al de su construcción. El Tribunal Supremo de Puerto Rico resolvió que una entidad financiera que se limita exclusivamente a su función usual de proveer financiamiento para adquirir y construir propiedades, sin actuar como contratista, de-sarrollador, inspector, fiador o vendedor del proyecto no es responsable de los daños causados por contratistas independientes.

La función de la institución financiera, en virtud de los derechos y obligaciones inherentes a este de tipo de préstamo de construcción, es proveer el financiamiento gestionado, mediante desembolsos parciales que se emiten según se certifica cada etapa de construcción, asegurándose de que el destino de los fondos sea cónsono con el uso para el cual se solicitaron. A tales efectos, y en atención a la necesidad y obligación de las instituciones bancarias de asegurarse de la legitimación y destino de dichos fondos, un inspector, contratado por la institución, certifica las distintas etapas de la construcción para que el banco proceda a emitir el correspondiente desembolso.

Como parte de las cláusulas de dichos préstamos las entidades financieras no vienen obligadas a asegurarse de la competencia y/o cumplimiento del contratista, desarrollador, compañía de fianza y/o inspector de obra. Además, la institución bancaria tampoco es responsable por vicios de construcción que resultaren posteriormente.

Bajo el contrato del préstamo de construcción es el cliente quien tiene la responsabilidad de contratar un ingeniero y/o arquitecto como inspector de dicha construcción para asegurarse que los trabajos realizados por su contratista se llevan a cabo de acuerdo con lo establecido. La institución financiera no es responsable por la calidad ni el cumplimiento de las condiciones pactadas entre él y el contratista. El inspector contratado por el cliente es el responsable de velar por los intereses de su representado y es quien viene obligado a asegurarse de que la construcción se desarrolle según los planos y especificaciones y de acuerdo al contrato de construcción suscrito por éste.

Molina Texidor v. Plaza Acuática, 2005 T.S.P.R. 172

El negocio de seguros está revestido de un alto interés público por lo que ha sido regulado ampliamente por el Estado. Las pólizas de seguro que generalmente se mercadean en Puerto Rico son pólizas modelos semejantes o idénticas a las mercadeadas en Estados Unidos.

El Código de Seguros establece la norma de interpretación aplicable a las pólizas de seguros al disponer que todo contrato de seguro deberá interpretarse globalmente, a base del conjunto total de sus términos y condiciones, según se expresen en la póliza y conforme se hayan ampliado, extendido o modificado por aditamento, endoso, o solicitud adherido a la póliza y que forme parte de ésta. En esta tarea, las normas generales del Código Civil sobre interpretación de contratos aplicarán sólo de manera supletoria.

En las situaciones antes presentadas, el Tribunal Supremo ha indicado que por ser el contrato de seguros un contrato de adhesión 1/, está sujeto más que cualquier otro contrato bilateral, a la influencia y modificación que sobre el texto produce la intención y el propósito de las partes al vender al asegurador y comprar el asegurado la cubierta específica contra el riesgo particular que es causa de contrato. En atención de lo cual se ha establecido que los términos de las pólizas de seguro deben generalmente entenderse en su más corriente y usual significado, sin atender demasiado al rigor gramatical, sino al uso general y popular de las voces. Así, el asegurado que adquiere una póliza tiene derecho a confiar en la cubierta que se le ofrece leyendo las cláusulas del contrato a la luz del sentido popular de sus palabras.

El propósito de todo contrato de seguros es la indemnización y protección en caso de producirse el suceso incierto provisto en el mismo. En vista ello, las cláusulas de exclusión de responsabilidad deben interpretarse restrictivamente y las dudas resolverse de modo que se cumpla con el objetivo de la póliza. Ahora bien, si una cláusula de exclusión de responsabilidad aplica claramente a determinada situación, la aseguradora no está obligada a responder por los riesgos expresamente excluidos. Después de todo, una póliza es un contrato y como todo contrato constituye la ley entre las partes.

Las cláusulas de exclusión de responsabilidad por contaminación comenzaron a utilizarse con mayor frecuencia en las pólizas comerciales de responsabilidad pública en la década de los años 70, en respuesta a una preocupación de la industria de los seguros sobre el alto costo de las reclamaciones ambientales. De esta forma surgieron las llamadas cláusulas de exclusión total o absoluta de responsabilidad por contaminación.

El argumento principal establecido en la doctrina para determinar que una cláusula de exclusión no es ambigua, es su propio lenguaje, el cual de su faz debe expresar qué riesgo no está cobijado por la póliza. Para que una cláusula de exclusión sea válida debe: (a) identificar el tipo de material o agente que produzca la contaminación (i.e., humo, vapor, hollín, irritante, etc.); (b) describir la naturaleza o propiedad de ese agente contaminante (i.e., sólidos, líquidos, gases, etc.); y (c) y especificar la forma en que se disemina (i.e., derrames, escapes, etc.)

Si la cláusula de exclusión cumple con lo anteriormente descrito, y la misma es clara y de carácter absoluto, la misma es válida y, por lo tanto, el evento que ocurra no estará cobijado por la misma.

1/ En los contratos de adhesión no se permite que la parte suscribiente pueda efectuar cambios a las cláusulas del contrato.